○背 景

　近年、民間賃貸住宅の退去時における原状回復に係るトラブルが増加しており、その指針の作成を求める声が強くなってきています。

○ガイドラインの位置づけ

　民間賃貸住宅における賃貸借契約は、あくまでもお互い（貸す側と借りる側）の合意に基づいて行われるものであり、いわゆる契約自由の原則により、その内容について行政が規制することは適当ではありませんが、原状回復に係るトラブルが頻発していることから、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、平成９年当時において妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月にとりまとめたものです。

○ガイドラインのポイント

�@原状回復とは

　原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃貸人負担としました。

⇒原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

�A「通常の使用」とは

　「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、個別具体の事例を次のように区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。（参考図表参照）

Ａ ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしいても、発生すると考えられるもの

Ｂ ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

�B経過年数の考慮

　前記ＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、自然損耗や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の公平を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させるのが適当です。

�C施工単位について

原状回復は、毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ（色あわせ、模様あわせなどが必要なとき）がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。

　

（参　考）
　図表−�A関係

○入手方法

　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要は、以上ですが、本書の入手を希望される方は、下記にお問い合せ下さい。

　・「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（機構でのみ入手可能）

　　→平成１０年３月に作成された冊子

（財）不動産適正取引推進機構（０３−３４３５−８１１１）

　・「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン
　　　　〜敷金返還と原状回復義務〜」（平成11年３月中旬発行予定）

→このガイドラインに加え、ガイドライン作成の背景や判例等を詳しく紹介した解説本（一般書店で入手可能）

一般書店、または、（株）大成出版社（０３−３３２１−４１３５）